ZASIEDZENIE JAKO PIERWOTNY SPOSÓB NABYCIA PRAWA WŁASNOŚCI
W związku z coraz częściej pojawiającymi się pytaniami związanymi z instytucją zasiedzenia nieruchomości, chciałabym wyjaśnić podstawowe kwestie dotyczące tego pierwotnego sposobu nabycia prawa podmiotowego.
Na wstępie należy podkreślić, iż zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Kwestie związane z zasiedzeniem uregulowane zostały generalnie w art. 172 – 176 Kodeksu cywilnego. Najważniejszą konsekwencją przedmiotowej instytucji jest to , iż a skutek zasiedzenia, które następuje ex lege, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego; jest więc ono pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego (Komentarz do art. 172 Kodeksu cywilnego, Teresa A. Filipiak)
Warto definitywnie zaznaczyć, iż prawem podlegającym zasiedzeniu jest przede wszystkim prawo własności, zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Jeśli chodzi o inne prawa rzeczowe, to ze względu na to, że podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie, można nabyć w drodze zasiedzenia tylko takie prawa rzeczowe, z którymi łączy się władztwo nad rzeczą. Z praw rzeczowych ograniczonych można zasiedzieć zatem niektóre służebności gruntowe oraz służebność przesyłu. Dopuszczalne jest również zasiedzenie użytkowania wieczystego, gdy prawo to zostało już wcześniej ustanowione. Ponadto przyjmuje się także za dopuszczalne nabycie w drodze zasiedzenia udziału we współwłasności.Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 października 1997 r. (II CKN 408/97, OSN 1998, nr 4, poz. 61), a ostatnio w postanowieniu z dnia 29 czerwca 2010 r. (III CSK 300/09, Lex nr 852670), nie można też wykluczyć zasiedzenia przez współwłaściciela udziału innego współwłaściciela.
Jeżeli chodzi o zasiedzenie nieruchomości, to można zasiedzieć każdą nieruchomość, zarówno gruntową, budynkową, jak i lokalową. Przy czym nieruchomość budynkową można zasiedzieć tylko z prawem głównym, tj. z użytkowaniem wieczystym . Natomiast w przypadku nieruchomości gruntowej, można także zasiedzieć jej fizyczną część ( J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 317 i n.; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 286; postanowienie SN z dnia 4 marca 2011 r., I CSK 352/10, Lex nr 848114). Nieruchomość lokalową można zasiedzieć jedynie w całości. Niedopuszczalne jest zatem zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzącego w skład mieszkania, stanowiącego odrębną nieruchomość, gdyż nieruchomością lokalową może być w myśl art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali tylko lokal samodzielny. Należy nadto dodać, że zasiedzieć można własność lokalu tylko wtedy, gdy uprzednio została ona ustanowiona. Nie jest nadto możliwe zasiedzenie nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Właścicielami takich nieruchomości mogą być bowiem wyłącznie Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (postanowienie SN z dnia 24 czerwca 2010 r., IV CSK 40/10, OSNC 2011, nr 2, poz. 17; glosa E. Klat-Górskiej, OSP 2011, z. 5, poz. 58).
Poza tym prawo własności w drodze zasiedzenia może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, jeśli spełnione zostaną przesłanki przewidziane w ustawie. Ze sformułowania art. 172 Kodeksu cywilnego wynika, że do nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: samoistnego posiadania oraz upływu czasu 20 lub 30 lat. Natomiast dobra wiara posiadacza nie jest samodzielną przesłanką nabycia własności nieruchomości tą drogą. Ma tylko takie znaczenie, że skraca termin zasiedzenia z 30 do 20 lat.
Jak już wspomniałam powyżej, przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne. Z art. 336 Kodeksu cywilnego wyraźnie wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności ( wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00, Lex nr 54474). Oddanie rzeczy we władanie innej osobie - posiadaczowi zależnemu i dzierżycielowi nie wyłącza posiadania samoistnego, gdyż może być ono wykonywane bezpośrednio przez posiadacza samoistnego lub za pośrednictwem innych osób.
Natomiast aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony w ustawie czas. Należy zwrócić uwagę, że ciągłość posiadania ma dotyczyć nie w ogóle władztwa faktycznego, lecz władztwa mającego charakter posiadania samoistnego, a sytuacja w tym zakresie może ulec zmianie.Do oceny ciągłości posiadania odnoszą się zasady określone w przepisach dotyczących posiadania: w szczególności domniemanie ciągłości posiadania oraz zasada, że przemijająca przeszkoda w wykonywaniu posiadania nie pozbawia go charakteru posiadania ciągłego. Poza tym obowiązuje zasada, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Gdy chodzi o upływ czasu jako przesłankę zasiedzenia, to art. 172 Kodeksu cywilnego przewiduje dla nieruchomości dwudziestoletni i trzydziestoletni termin zasiedzenia, który rozpoczyna swój bieg od dnia objęcia rzeczy w posiadanie samoistne. Z brzmienianiniejszego przepisu wynika, że dobra wiara posiadacza skraca czas zasiedzenia nieruchomości do 20 lat. Zgodnie z utrwalonym poglądem dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności ( postanowienie SN z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 1973, nr 4, s. 580, z glosą A. Kunickiego; E. Skowrońska-Bocian (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2005, s. 552 ). Przy ocenie dobrej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma już znaczenia i nie uzasadnia przedłużenia terminu zasiedzenia do lat 30 ( postanowienie SN z dnia 25 czerwca 2003 r., III CZP 35/03, Prok. i Pr. 2004, nr 2, s. 32; postanowienie SN z dnia 1 grudnia 2010 r., I CSK 35/10, Lex nr 786550).
Należy zwrócić uwagę, iż Sąd Najwyższy uznał, że nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego; osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48; glosy aprobujące: J. Gajdy, PiP 1992, z. 5 s. 116; M. Wolanina, PS 1993, nr 6, s. 82).
Skutkiem zasiedzenia, które następuje z mocy samego prawa, jest nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości. Z tym samym dniem gaśnie prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela. Pomimo że zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności, powszechnie przyjmuje się, że nie powoduje ono wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Wykonywanie posiadania przez osobę nieuprawnioną skierowane jest bowiem przeciwko właścicielowi, a nie przeciwko osobom, którym te prawa przysługują ( wyrok SN z dnia 29 grudnia 1967 r., III CR 59/67, OSNCP 1968, nr 7, poz. 128; uchwała SN z dnia 8 czerwca 1977 r., III CZP 41/77, OSNCP 1977, nr 12, poz. 233)
Jeżeli chodzi o kwestie proceduralne związane z zasiedzeniem osoba, która nabyła własność w drodze zasiedzenia, może żądać, by sąd stwierdził to swoim orzeczeniem. Wydane w postępowaniu nieprocesowym postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny, jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Natomiast nie może żądać od sądu stwierdzenia zasiedzenia osoba, która ma trudności z udowodnieniem swojego prawa nabytego w innej drodze. Zatem zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 1964 r., I CR 52/64, RPEiS 1965, z. 2, s. 358; postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2002 r., III CKN 1144/2000, Lex nr 75256 zasiedzieć własność może tylko taki posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy.
Joanna Kopras–Kabacińska
Radca prawny